今回は、区分地上権に関する評価を確認してみましょう。

区分地上権の目的となっている宅地の評価

区分地上権の場合の基本通達を見てみましょう。

（4）　区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から27-4((区分地上権の評価))の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

算式に変えてみましょう。

区分地上権の目的となっている宅地の価額＝1-2
1、自用地としての価額
2、基本通達27-4（区分地上権の評価）により評価した区分地上権の価額

地上権については基本通達ではなく相続税法の規定により計算しますが、区分地上権については基本通達により計算します。

区分地上権の評価

基本通達27-4を見てみましょう。

（区分地上権の評価）
27－4　区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
　この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。
(注) 1　「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定）別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2　区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

算式に変えてみましょう。

区分地上権の価額＝
自用地としての価額×区分地上権の割合

地下鉄等のずい道（トンネル）の所有を目的として設定した区分地上権の割合は、30％として計算ができます。

参考情報、国税庁、質疑応答事例、財産評価
区分地上権の目的となっている宅地の評価https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/10.htm

参考情報、国土交通省、土地利用制限率の算定方法
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk1_000023.html

注意書きの2は、区分地上権が部分的に設定されている場合です。1つの土地の60％部分に区分地上権が設定された場合は、区分地上権の価額も60％で評価する必要があります。

参考情報

民法第269条の2第1項、地下や空間を目的する地上権

第二百六十九条の二　地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。

地下や空間（上下の範囲）を定めた地上権の設定が可能です。