今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、居住用財産の譲渡損失の金額の定義を確認してみましょう。
居住用財産の譲渡損失の金額
自宅などを売却したことにより生じた損失を「居住用財産の譲渡損失の金額」といいます。特例の要件を満たした場合、通常できない損益の通算や過去の赤字を本年に繰り越して本年の所得から控除が可能です。
今回は、「居住用財産の譲渡損失の金額」の定義を確認してみましょう。
一 居住用財産の譲渡損失の金額 当該個人が、平成十年一月一日から令和七年十二月三十一日までの期間（次項において「適用期間」という。）内に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超えるもののうち次に掲げるもの（以下この項及び次項において「譲渡資産」という。）の譲渡（同条第一項に規定する譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするものその他政令で定めるものを除く。以下この号及び次項において「特定譲渡」という。）をした場合（当該個人がその年の前年若しくは前々年における資産の譲渡につき第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。）、第三十六条の二若しくは第三十六条の五の規定の適用を受けている場合又は当該個人がその年若しくはその年の前年以前三年内における資産の譲渡につき次条第一項の規定の適用を受け、若しくは受けている場合を除く。）において、平成十年一月一日（当該特定譲渡の日が平成十二年一月一日以後であるときは、当該特定譲渡の日の属する年の前年一月一日）から当該特定譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日（特定非常災害の被害者の権利利益の保全等を図るための特別措置に関する法律第二条第一項の規定により特定非常災害として指定された非常災害に基因するやむを得ない事情により、同日までに当該個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、国内にあるもの（以下この項、第十三項及び第十四項において「買換資産」という。）の取得（建設を含むものとし、贈与によるものその他政令で定めるものを除く。以下この項、第十三項及び第十四項において同じ。）をすることが困難となつた場合において、同日後二年以内に買換資産の取得をする見込みであり、かつ、財務省令で定めるところにより納税地の所轄税務署長の承認を受けたときは、同日の属する年の翌々年十二月三十一日。第十三項において「取得期限」という。）までの間に、買換資産の取得をして当該取得をした日の属する年の十二月三十一日において当該買換資産に係る住宅借入金等の金額を有し、かつ、当該取得の日から当該取得の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときにおける当該譲渡資産の特定譲渡（その年において当該特定譲渡が二以上ある場合には、当該個人が政令で定めるところにより選定した一の特定譲渡に限る。）による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、当該特定譲渡をした日の属する年分の第三十一条第一項に規定する長期譲渡所得の金額及び第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額の計算上控除してもなお控除しきれない部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額をいう。
租税特別措置法第41条の5第7項第1号、令和8年1月1日施行
イ 当該個人がその居住の用に供している家屋で政令で定めるもののうち国内にあるもの
ロ イに掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
ハ イ又はロに掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
ニ 当該個人のイに掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利（当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
長い規定のため、カッコ書きとイからニまでを省略してみましょう。
一 居住用財産の譲渡損失の金額 当該個人が、平成十年一月一日から令和七年十二月三十一日までの期間（注1）内に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超えるもののうち次に掲げるもの（注2）の譲渡（注3）をした場合（注4）において、平成十年一月一日（注5）から当該特定譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日（注6）までの間に、買換資産の取得をして当該取得をした日の属する年の十二月三十一日において当該買換資産に係る住宅借入金等の金額を有し、かつ、当該取得の日から当該取得の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときにおける当該譲渡資産の特定譲渡（注7）による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、当該特定譲渡をした日の属する年分の第三十一条第一項に規定する長期譲渡所得の金額及び第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額の計算上控除してもなお控除しきれない部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額をいう。分けて確認してみましょう。
要件1
当該個人が、平成十年一月一日から令和七年十二月三十一日までの期間（注1）内に、特例の期間が限定されています。
平成10年1月1日から令和7年12月31日までの期間を「適用期間」といいます。
その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、対象資産は、次の2つです。
・家屋
・土地や土地の上に存する権利
その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超えるものその年1月1日を基準に計算した所有期間が5年を超えるものに限定されています。住み始めたばかりの自宅などは対象から外れます。
次に掲げるもの（注2）次に掲げるものは、イからニまでの自宅などで「譲渡資産」といいます。
の譲渡（注3）をした場合（注4）において、譲渡資産（自宅など）を譲渡（第3者に売却）場合が要件となります。
要件を満たす譲渡を「特定譲渡」といいます。
要件2
平成十年一月一日（注5）から当該特定譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日（注6）までの間に、平成10年1月1日から
その特定譲渡の日を含む年の翌年12月31日（取得期限といいます。）
までの間に
買換資産の取得をして当該取得をした日の属する年の十二月三十一日において当該買換資産に係る住宅借入金等の金額を有し、新しい自宅などを「買換資産」といいます。
買換資産を取得して、
その取得をした日を含む年の12月31日において
その買換資産の住宅借入金等の金額（住宅ローン）があり、
当該取得の日から当該取得の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるとき1、取得の日から
2、取得の日を含む年の翌年12月31日まで
の間にその個人の居住の用に供したときか、供する見込みであるとき
が要件です。
取り扱い
取り扱いを見てみましょう。
当該譲渡資産の特定譲渡（注7）による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、当該特定譲渡をした日の属する年分の第三十一条第一項に規定する長期譲渡所得の金額及び第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額の計算上控除してもなお控除しきれない部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額をいう。その譲渡資産の特定譲渡による
譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、
その特定譲渡をした日を含む年分の
・第31条第1項に規定する長期譲渡所得の金額
・第32条第1項に規定する短期譲渡所得の金額
の計算上
控除してもなお控除しきれない部分の金額として政令（租税特別措置法施行令）で定めるところにより計算した金額を
「居住用財産の譲渡損失の金額」といいます。
例えば、次の場合
1、自宅などの売却損 1,000万円
2、その他の長期譲渡所得の金額 300万円
3、その他の短期譲渡所得の金額 400万円
1-（2+3）＝300万円が居住用財産の譲渡損失の金額になります。
要件を満たした場合、その年で他の所得と通算できるようになります。
（損益通算といいます。）
不動産所得が100万円ある場合、損益通算しますと
・不動産所得は、0円
・居住用財産の譲渡損失の金額は、200万円
になります。
繰越控除の要件を満たす場合、所得と通算しきれていない200万円を
3年間繰り越しができます。