今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、通算後譲渡損失の金額と住宅借入金等などを確認してみましょう。

純損失の金額

今回確認する「通算後譲渡損失の金額」の規定の中で「純損失の金額」が出てきますので、先に確認してみましょう。

二　純損失の金額　所得税法第二条第一項第二十五号に規定する純損失の金額をいう。

租税特別措置法第41条の5第7項第2号、令和8年1月1日施行

今確認している特例は、租税特別措置法です。
各税法（所得税法など）の特例が規定されています。

純損失の金額は、所得税法第2条第1項第25号に規定されています。

二十五　純損失の金額　第六十九条第一項（損益通算）に規定する損失の金額のうち同条の規定を適用してもなお控除しきれない部分の金額をいう。

所得税法第2条第1項第25号、令和8年1月1日施行

第69条第1項に規定する損失の金額は、
1、不動産所得の金額
2、事業所得の金額
3、山林所得の金額
4、譲渡所得の金額
の計算上生じた損失の金額です。

損益通算は、他の所得と上記の損失の通算が可能です。

「控除しきれない部分の金額」とあるため、
損失（赤字）の金額＞所得（黒字）の金額の場合に、
純損失の金額が生じます。

通算後譲渡損失の金額

損益通算した後の自宅などの売却損を「通算後譲渡損失の金額」といいます。

規定を確認してみましょう。

三　通算後譲渡損失の金額　当該個人のその年において生じた純損失の金額のうち、居住用財産の譲渡損失の金額に係るもの（当該居住用財産の譲渡損失の金額に係る譲渡資産のうちに土地又は土地の上に存する権利で政令で定める面積が五百平方メートルを超えるものが含まれている場合には、当該土地又は土地の上に存する権利のうち当該五百平方メートルを超える部分に相当する金額を除く。）として政令で定めるところにより計算した金額をいう。

租税特別措置法第41条の5第7項第3号、令和8年1月1日施行

その年（自宅などを売却した年）において生じた純損失の金額のうち、
「居住用財産の譲渡損失の金額」に係るものとして
政令（租税特別措置法施行令）で定めるところにより計算した金額を
「通算後譲渡損失の金額」といいます。

カッコ書きにより
その居住用財産の譲渡損失の金額に係る譲渡資産（売却資産）のうちに、
土地や土地の上に存する権利で政令で定める面積が500㎡を
超えるものが含まれている場合は、

その土地などのうち、
その500㎡を超える部分に相当する金額は、対象外となります。

住宅借入金等

住宅ローンにも要件があります。

四　住宅借入金等　住宅の用に供する家屋の新築若しくは取得又は当該家屋の敷地の用に供される土地若しくは当該土地の上に存する権利の取得（以下この号において「住宅の取得等」という。）に要する資金に充てるために第八条第一項に規定する金融機関又は独立行政法人住宅金融支援機構から借り入れた借入金で契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているものその他の住宅の取得等に係る借入金又は債務（利息に対応するものを除く。）で政令で定めるものをいう。

租税特別措置法第41条の5第7項第4号、令和8年1月1日施行

1、住宅の用に供する家屋の新築や取得
2、1の家屋の敷地の用に供される土地やその土地の上に存する権利の取得
を「住宅の取得等」といいます。

住宅の取得等に要する資金に充てるために
1、第8条第1項に規定する金融機関
2、独立行政法人住宅金融支援機構
から借り入れた借入金で契約において
償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの

「その他の」住宅の取得等に係る
借入金や債務で政令で定めるものを「住宅借入金等」といいます。

その他のとあるため、詳細は政令を確認する必要があります。

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