今回は、事業用の土地を売却した場合の消費税対策を確認してみましょう。
土地の売却は非課税だけど
消費税は、
1、個人事業者や法人であること
2、有料の取引であること
3、国内の取引であること
4、事業として資産の販売、資産の貸付け、サービスの提供をすること
の4つ全てを満たす取引に対してかかります。
ただし、国内の土地を売却した場合には、消費税がかかりません。
土地の売却には消費税をかけない（非課税）というルールがあるからです。
消費税がかからないのであれば、消費税の対策なんていらないのでは？
と思うかもしれません。
ところが、土地の売却は非課税というルールがあるだけで、
「課税売上割合」の計算には特例がありません。
課税売上割合は、消費税がかかる取引のうち
「非課税売上げを除いた実際に消費税がかかる取引」が占める割合をいいます。
（課税されている売上の割合という意味）
例えば、次の場合、
・商品の販売（課税） 1億円
・土地の貸付け（非課税） 10万円
課税売上割合は、約99％になります。
約99％だと、納付する消費税はほとんど変わりませんが、さらに
・土地の売却 1億円
があった場合、課税売上割合は約50％に下がります。
課税売上割合が下がると納付する消費税が増えます。
「受け取った消費税」から「マイナスできる消費税」が減るからです。
課税売上げにも非課税売上げにも対応しない
支払った消費税については、課税売上割合に応じて
マイナスできる消費税を計算します。
例えば、支払った消費税が800万円の場合、
・800万円×約99％＝約800万円
・800万円×約50％＝約400万円
納付する消費税が約400万円増えます。
土地の売却には消費税がかからないのに、
納付する消費税が400万円も増えるの？と思うはずです。
何も対策しなければ増えますが、
上記のケースでは、消費税を少なくできる方法があります。
課税売上割合に準ずる割合
マイナスできる消費税を課税売上割合ではなく、
・課税売上割合に準ずる割合
で計算する方法です。
課税売上割合に準ずる割合で計算するには、
事前に下記の承認を受ける必要があります。
参考資料、国税庁、D1-27 消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請手続https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/23120031.htm
たまたま土地の譲渡があった場合の課税売上割合に準ずる割合の承認
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/17/07.htm
参考規定
課税売上割合に準ずる割合
３ 前項第一号に掲げる場合において、同号ロに掲げる金額の計算の基礎となる同号ロに規定する課税売上割合に準ずる割合（当該割合が当該事業者の営む事業の種類の異なるごと又は当該事業に係る販売費、一般管理費その他の費用の種類の異なるごとに区分して算出したものである場合には、当該区分して算出したそれぞれの割合。以下この項において同じ。）で次に掲げる要件の全てに該当するものがあるときは、当該事業者の第二号に規定する承認を受けた日の属する課税期間以後の課税期間については、前項第一号の規定にかかわらず、同号ロに掲げる金額は、当該課税売上割合に代えて、当該割合を用いて計算した金額とする。ただし、当該割合を用いて計算することをやめようとする旨を記載した届出書を提出した日の属する課税期間以後の課税期間については、この限りでない。
消費税法第30条第3項、施行日令和6年10月1日
一当該割合が当該事業者の営む事業の種類又は当該事業に係る販売費、一般管理費その他の費用の種類に応じ合理的に算定されるものであること。
二当該割合を用いて前項第一号ロに掲げる金額を計算することにつき、その納税地を所轄する税務署長の承認を受けたものであること。
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