今回は、居住用財産を買い換えた場合の特例を確認してみましょう。
内容
自宅等の売却益については、次の3つの特例があります。
・売却益から3000万円を控除できる特例
・所得税の税率が15％から10％に軽減される特例
・課税を繰り延べる特例
今回は、課税を繰り延べる特例を確認してみましょう。
特例の要件は、次の4つです。
・売却年の1月1日において自宅等の所有期間が10年を超えている。
・令和5年12月31日までの間に自宅等（譲渡資産）を売却する。
・売却年の年末までに自宅等（買換資産）を取得する。
・売却年の翌年12月31日までに居住する（見込みを含む）。
特例の要件を満たす場合は、
売却益の課税を繰り延べることが可能です。
具体的な繰延ベの方法
1、売却金額≦取得金額の場合は、
売却がなかったものとして扱われます。
売った金額が5000万円、買った金額が6000万円の場合は、
5000万円≦6000万円となり、売却がなかったものとなります。
2、売却金額＞取得金額の場合は、
取得金額を超える部分について売却があったものとして
売却益の税金を計算します。
売った金額が7000万円、買った金額が6000万円の場合は、
7000万円＞6000万円となり、
超える部分（1000万円）の売却益の税金を計算します。
譲渡資産と買換資産
譲渡資産は、次の4つです。
1、居住している期間が10年以上の家屋
2、1の家屋で居住されなくなったもの
（居住されなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること）
3、上記1、上記2に関する土地等
4、住んでいた家屋が災害により滅失した場合の土地
買換資産については、次の区分に応じて
要件が細かく定められているため、
特例を適用する場合は、確認しておきましょう。
1、使用されたことがない家屋
2、使用されたことがある家屋で耐火建築物に該当するもの
3、使用されたことがある家屋で耐火建築物に該当しないもの
4、1から3までに関する土地等の面積が500㎡以下であるもの等
適用できない場合
居住用財産の買換特例が適用できない主な要件を確認してみましょう。
1、自宅等の売却金額が1億円を超える場合
2、売却先が配偶者や生計を一に親族等である場合
3、他の特例を適用する場合
4、贈与、交換、出資、代物弁済による場合
5、売却した年の1年前か2年前に他の特例を適用している場合
3の他の特例
租税特別措置法
第33条、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
第33条の2、交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
第33条の3、換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
第33条の4、収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
第37条、特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
第37条の4、特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
第37条の8、特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
5の他の特例
租税特別措置法
第31条の3第1項、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
第35条第1項、居住用財産の譲渡所得の特別控除
（第3項により適用する場合（空き家特例）を除く。）
第41条の5、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
第41条の5の2、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
メモ
居住用財産の買換特例と3000万円の特別控除は、併用できませんが、
空き家特例は3000万円の特別控除から除外されています。
手続き
居住用財産を買い換えた場合の特例については、
確定申告書に特例を適用する旨の記載をして、
一定の書類の添付が必要となります。
参考規定
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
第三十六条の二 個人が、平成五年四月一日から令和五年十二月三十一日までの間に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超えるもののうち次に掲げるもの（以下この条及び次条において「譲渡資産」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が一億円を超えるもの、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、第三十三条から第三十三条の四まで、第三十七条、第三十七条の四又は第三十七条の八の規定の適用を受けるもの及び贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。）をした場合において、平成五年四月一日（当該譲渡の日が平成七年一月一日以後であるときは、当該譲渡の日の属する年の前年一月一日）から当該譲渡の日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該個人の居住の用に供する家屋又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの（以下この条及び次条において「買換資産」という。）の取得（建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。以下この条において同じ。）をし、かつ、当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。）、第四十一条の五又は第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、当該譲渡資産の譲渡による収入金額が当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第三十一条の規定を適用する。
租税特別措置法第36条の2第1項、施行日令和5年10月1日
一 当該個人がその居住の用に供している家屋（当該個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が十年以上であるものに限る。）で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
三 前二号に掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
四 当該個人の第一号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が十年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利（当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
規定を整理してみましょう。
個人が、平成5年4月1日から令和5年12月31日までの間に、
その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、
その年1月1日において第31条第2項に規定する所有期間が
10年を超えるもののうち次に掲げるもの（注1、譲渡資産）の
譲渡（注2）をした場合において、
平成5年4月1日（注3）から
当該譲渡の日の属する年の12月31日までの間に、
当該個人の居住の用に供する家屋又は
当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、
政令で定めるもののうち
国内にあるもの（注4、買換資産）の取得（注5）をし、かつ、
当該取得の日から当該譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に
当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、
当該個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において
第31条の3第1項、第35条第1項（注6）、
第41条の5又は第41条の5の2の規定の適用を受けている場合を除き、
当該譲渡資産の譲渡による収入金額が
当該買換資産の取得価額以下である場合にあつては
当該譲渡資産の譲渡がなかつたものとし、
当該収入金額が当該取得価額を超える場合にあつては
当該譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして
政令で定める部分の譲渡があつたものとして、
第31条の規定を適用する。
注1、以下この条及び次条において「譲渡資産」という。
注2、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、
当該譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1億円を超えるもの、
当該個人の配偶者その他の当該個人と
政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、
第33条から第33条の4まで、
第37条、第37条の4又は第37条の8の規定の適用を受けるもの及び
贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるものを除く。
以下この条及び次条において同じ。
注3、当該譲渡の日が平成7年1月1日以後であるときは、
当該譲渡の日の属する年の前年1月1日
注4、以下この条及び次条において「買換資産」という。
注5、建設を含むものとし、
贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除く。
以下この条において同じ。
注6、同条（第35条）第3項の規定により適用する場合を除く。
譲渡資産
1号、当該個人がその居住の用に供している家屋（注1）で
政令で定めるもののうち国内にあるもの
注1、当該個人がその居住の用に供している期間として
政令で定める期間が10年以上であるものに限る。
2号、前号に掲げる家屋で
当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（注2）
注2、当該個人の居住の用に供されなくなつた日から
同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に
譲渡されるものに限る。
3号、前2号に掲げる家屋及び
当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
4号、当該個人の第1号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、
当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、
その年1月1日において第31条第2項に規定する所有期間が
10年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は
当該土地の上に存する権利（注3）
注3、当該災害があつた日から
同日以後3年を経過する日の属する年の
12月31日までの間に譲渡されるものに限る。
手続き
５ 第一項の規定は、同項の規定の適用を受けようとする者の譲渡資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、同項の規定の適用を受けようとする旨の記載があり、かつ、当該譲渡資産の譲渡価額、買換資産の取得価額又はその見積額に関する明細書その他財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。
６ 税務署長は、確定申告書の提出がなかつた場合又は前項の記載若しくは添付がない確定申告書の提出があつた場合においても、その提出又は記載若しくは添付がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、当該記載をした書類並びに同項の明細書及び財務省令で定める書類の提出があつた場合に限り、第一項の規定を適用することができる。
租税特別措置法第36条の2第5項と第6項、施行日令和5年10月1日
７ 第三十三条第七項の規定は、第五項に規定する確定申告書を提出する者について準用する。この場合において、同条第七項中「代替資産」とあるのは、「買換資産」と読み替えるものとする。
租税特別措置法第36条の2第7項、施行日令和5年10月1日
７ 前項に規定する確定申告書を提出する者は、政令で定めるところにより、買換資産の明細に関する財務省令で定める書類を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。
租税特別措置法第33条第7項、施行日令和5年10月1日