今回は、相当の地代に満たない地代を受け取っている場合の貸宅地の評価と同族会社に土地を貸している場合を確認してみましょう。

相当の地代に満たない地代を受け取っている場合の貸宅地の評価

今回確認する通達は、こちらです。

相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm

7　借地権が設定されている土地について、収受している地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額から4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める借地権の価額を控除した金額（以下この項において「地代調整貸宅地価額」という。）によって評価する。
　ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超える場合は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
　なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3-22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

1、借地権が設定されている土地
2、相当の地代を受け取っていない場合（受け取っている地代＜相当の地代）
上記の2つが前提となります。

「貸宅地」とありますので、土地を貸している人の通達です。

計算方法を見てみましょう。

算式に変えます。

1、土地の自用地としての価額

2、4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める借地権の価額

3、地代調整貸宅地価額　1-2

2の4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める借地権の価額は、

4　借地権が設定されている土地について、支払っている地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る借地権の価額は、原則として2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))に定める算式に準じて計算した金額によって評価する。

ですので、2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))を確認してみましょう。

例外として、上限があります。

算式の金額が＞土地の自用地としての価額×80％（上限）の場合は、土地の自用地としての価額×80％（上限）が貸宅地の価額となります。

基本通達6（相当の地代を受け取っている場合の貸宅地の評価）の（2）と同じ取扱いです。

亡くなった方が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合

続きを見てみましょう。

　なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3-22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

亡くなった方（被相続人）が同族関係者となっている同族会社に対して、土地を貸し付けている場合は、別の通達が適用されます。

参考情報、相当の地代を収受している貸宅地の評価について｜国税庁
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hyoka/681028/01.htm

上記通達を見てみましょう。

標題のことについて、課税時期における被相続人所有の貸宅地は、自用地としての価額から、その価額の20%に相当する金額（借地権の価額）を控除した金額により、評価することとされたい。
　なお、上記の借地権の価額は、昭和39年4月25日付直資56相続税財産評価に関する基本通達32の（1）の定めにかかわらず、被相続人所有のI株式会社の株式評価上、同社の純資産価額に算入することとされたい。

被相続人所有の貸宅地（亡くなった方が持っていた貸している土地）は、

（算式に変えます。）

1、自用地としての価額
2、自用地としての価額×20％（借地権の価額）
3、貸宅地の評価額　1-2
（結果として、自用地としての価額×80％）

で評価されます。

上記通達を読み替える必要があります。読み替えてみましょう。

標題のことについて、課税時期における被相続人所有の貸宅地は、地代調整貸宅地価額から、その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額（借地権の価額）を控除した金額により、評価することとされたい。
　なお、上記の借地権の価額は、昭和39年4月25日付直資56相続税財産評価に関する基本通達32の（1）の定めにかかわらず、被相続人所有のI株式会社の株式評価上、同社の純資産価額に算入することとされたい。

（「同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と」の部分は、通達のタイトルの読み替えなのでしょう。）

算式に変えます。

1、地代調整貸宅地価額
2、地代調整貸宅地価額と自用地としての価額×80％との差額（借地権の価額）
3、貸宅地の評価額　1-2

で評価されます。

数字を使ってみましょう。例えば、

1、自用地としての価額　10,000
2、算式の金額　1,500
3、1-2＝地代調整貸宅地価額　8,500
4、3の金額（8,500）と自用地としての価額×80％（8,000、上限）を比較して少ない金額＝貸宅地の価額（8,500→8,000）

読み替え後の通達にあてはめると

1、相当の地代調整貸宅地価額
　8,500

2、地代調整貸宅地価額と自用地としての価額×80％との差額（借地権の価額）
　8,500-10,000×80％（上限）＝500

3、貸宅地の評価額　1-2
　8,500-500＝8,000

株式評価の取扱い

通達の続きを見てみましょう。

　なお、上記の借地権の価額は、昭和39年4月25日付直資56相続税財産評価に関する基本通達32の（1）の定めにかかわらず、被相続人所有のI株式会社の株式評価上、同社の純資産価額に算入することとされたい。

株式評価に関する取扱いは、基本通達6と変わりません。

—

おまけ、亡くなった方が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合の計算例2

1、自用地としての価額　10,000
2、算式の金額　4,000
3、1-2＝地代調整貸宅地価額　6,000
4、3の金額（6,000）と自用地としての価額×80％（8,000、上限）を比較して少ない金額＝貸宅地の価額　6,000

基本通達6（相当の地代あり）の注意書きには、「（1）及び（2）のただし書きに該当する場合において」という前提がありましたが、基本通達7の注意書きには、前提がありません。

そのため、そのまま読み替え後の通達にあてはめると

1、相当の地代調整貸宅地価額
　6,000

2、地代調整貸宅地価額と自用地としての価額×80％との差額（借地権の価額）
　6,000-10,000×80％（上限）＝-2,000

3、貸宅地の評価額　1-2
　6,000-（-2,000）（借地権の価額）＝8,000

マイナスの借地権を純資産価額に計上するという意味ではないと思います。ここで、上記の借地権の価額は、どの金額？という疑問が生じます。

標題のことについて、課税時期における被相続人所有の貸宅地は、地代調整貸宅地価額から、その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額（借地権の価額）を控除した金額により、評価することとされたい。
　なお、上記の借地権の価額は、昭和39年4月25日付直資56相続税財産評価に関する基本通達32の（1）の定めにかかわらず、被相続人所有のI株式会社の株式評価上、同社の純資産価額に算入することとされたい。

基本通達6と基本通達7を比較してみました。

気になった部分は、読み替え部分の（借地権の価額）のところの考え方です。
（上記比較表の6（2）、7、7ただし書きの3つ。）