今回は、相当の地代に関する借地権の評価を確認してみましょう。

相当の地代を支払っている場合の借地権の評価

今回確認する通達は、こちらです。

相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm

（相当の地代を支払っている場合の借地権の評価）
3　借地権が設定されている土地について、相当の地代を支払っている場合の当該土地に係る借地権の価額は、次によって評価する。
（1）権利金を支払っていない場合又は特別の経済的利益を供与していない場合　零
（2）（1）以外の場合　原則として2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))に定める算式に準じて計算した金額

借地権が設定されている土地が前提です。

借地権の設定による利益がないものとして取り扱われる地代を「相当の地代」といいます。

相当の地代を支払っている場合の土地の借地権の評価は、2つあります。

1つ目
A、権利金の支払いがない場合
B、特別の経済的な利益を与えていない場合

この場合の借地権の評価額は、0円です。

2つ目
1以外の場合、原則として基本通達2に定める算式に準じて計算した金額が、借地権の評価額です。

算式を見てみましょう。

参考リンク
・相当の地代に満たない地代を支払って、土地を借りた場合

・権利金の一部を支払っている。
・特別の経済的な利益を一部与えている。
ことにより、相当の地代の基準が下がります。
その下がった相当の地代を支払っている場合です。

例えば、
・借地権の価額　5,000万円
・実際に支払った権利金　2,000万円

残りの3,000万円部分の相当の地代を支払った場合です。2の借地権の価額については、上記の算式に準じて計算した金額となります。

相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価

相当の地代に満たない場合は、借地権の設定による利益を計算する必要があります。

この利益が生じる場合の土地の借地権の評価については、基本通達3の（2）と同じです。

（相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価）
4　借地権が設定されている土地について、支払っている地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る借地権の価額は、原則として2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))に定める算式に準じて計算した金額によって評価する。

借地権が設定されている土地が前提です。

基本通達2に定める算式

土地の無償返還に関する届出書

基本通達5を見てみましょう。

5　借地権が設定されている土地について、平成13年7月5日付課法3-57ほか11課共同「法人課税関係の申請、届出等の様式の制定について」（法令解釈通達）に定める「土地の無償返還に関する届出書」（以下「無償返還届出書」という。）が提出されている場合の当該土地に係る借地権の価額は、零として取り扱う。（平成17課資2-4　改正）

借地権が設定されている土地が前提です。

土地の無償返還に関する届出書（無償返還届出書）が提出されている場合の土地の借地権の価額は、0円として取り扱われます。

0円の理由を確認してみましょう。

法人課税関係の申請、届出等の様式の制定について
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hojin/010705/01.htm

175番に「土地の無償返還に関する届出書」があります。

届出書の記載要領等1に

１ この届出書は、法人税基本通達 13-1-7《権利金の認定見合せ》に基づいて土地の無償返還の届出をする場合に使用してください。

とあります。

法人税基本通達 13-1-7（権利金の認定見合せ）
・「法人」が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合
（土地の所有者は、法人）
・土地を貸したことによる地代＜相当の地代の場合
であっても、法人税基本通達 13-1-7（権利金の認定見合せ）の要件を満たした場合は、権利金の贈与があったと認定されなくなります。

通達の要件の1つに「その借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められており」とあります。

「土地を借りている人が、将来土地を0円で返す」と契約書で定めているため、「無償返還届出書」が提出されている場合の土地の借地権の価額は、0円として取り扱われます。

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参考、基本通達

1、相当の地代を支払って、土地を借りた場合　→　利益なし
2、地代を支払っているが、相当の地代に足りない場合　→　利益あり
3-1、1の場合の借地権の価額、権利金等なし　→　0円
3-2、1の場合の借地権の価額、権利金等あり　→　利益相当
4、2の場合の借地権の価額　→　利益相当
5、土地の無償返還に関する届出書に関する借地権の価額　→　0円