今回は、空き家の3000万円の特別控除が使用できない場合を確認します。
空き家の3000万円の特別控除については
譲渡対価が１億円を超える場合は使用できません。
この譲渡対価１億円の判定が難しい制度になっています。
簡単に言うと、複数回譲渡した場合に譲渡対価の合計額が
1億円を超える場合も空き家の3000万円の特別控除が使えなくなります。
この1億円を超える場合については
「適用前譲渡」と「適用後譲渡」があり、
今回は適用前譲渡を確認します。
内容
空き家の譲渡した場合の特別控除（措法35③）は、
一定の要件を満たす場合は、使用できません。
特別控除が使用できない要件
居住用家屋取得相続人（注１）が、その相続時から空き家の譲渡した場合の特別控除を使用する者の対象譲渡（相続時から３年目年末までの譲渡）をした年の12月31日までの間に、対象譲渡資産一体家屋等（注２）の譲渡（注３）をしている場合において、その適用前譲渡の対価の額とその対象譲渡の対価の額との合計額が１億円を超えるとき
適用前譲渡対価＋（今回の）対象譲渡対価＞１億円
注１、居住用家屋取得相続人とは、
相続又は遺贈による被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含む。）をいいます。
対象譲渡資産一体家屋等（注２）
対象譲渡資産一体家屋等とは、
その対象譲渡した資産とその相続開始直前において一体としてその被相続人の居住用（注４）に供されていた家屋（注５）で政令で定めるもの又はその家屋の敷地用に供されていた土地として政令で定めるもの若しくはその土地の上に存する権利をいいます。
注４、 特定事由によりその被相続人居住用家屋がその相続開始「直前」においてその被相続人の居住用に供されていなかった場合（一定の場合に限る。）には、政令で定める用途
→ 相続前に有料老人ホーム等に入所・入居する場合です。
注５、 相続の後にその家屋につき行われた増築、改築（その家屋の全部の取壊し又は除却した後にするもの及びその全部が滅失した後にするものを除く。）、修繕又は模様替えに係る部分を含む。
→ 全部取壊しの改築は倒壊等のリスクがなくなるため除外されます。
適用前譲渡（注３）
注３、譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含みます。収用交換等による譲渡その他の政令で定める譲渡（収用交換等による譲渡等）を除きます。以下、適用前譲渡といいます。
適用前の譲渡のイメージ
相続時 最初の年末 １年目年末 ２年目年末 ３年目年末
｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－×－－－－－－｜－－－－－｜
対象譲渡の対価A
（今回の譲渡）
－－－対象譲渡資産一体家屋等の適用前譲渡の対価B－－－
（今回の譲渡に対する要件）
A＋B＞１億円のときは、空き家の3000万円の特別控除が使用できません。
参考規定
適用前譲渡の適用除外
５ 第三項の規定は、当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人（包括受遺者を含む。次項から第八項までにおいて「居住用家屋取得相続人」という。）が、当該相続の時から第三項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該対象譲渡をした資産と当該相続の開始の直前において一体として当該被相続人の居住の用（特定事由により当該被相続人居住用家屋が当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合（前項に規定する政令で定める要件を満たす場合に限る。）には、政令で定める用途）に供されていた家屋（当該相続の時後に当該家屋につき行われた増築、改築（当該家屋の全部の取壊し又は除却をした後にするもの及びその全部が滅失をした後にするものを除く。）、修繕又は模様替に係る部分を含む。）で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供されていた土地として政令で定めるもの若しくは当該土地の上に存する権利（次項において「対象譲渡資産一体家屋等」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、第三十三条の四第一項に規定する収用交換等による譲渡その他の政令で定める譲渡（次項において「収用交換等による譲渡」という。）を除く。以下この条において「適用前譲渡」という。）をしている場合において、当該適用前譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額との合計額が一億円を超えることとなるときは、適用しない。
租税特別措置法35条
１０ 法第三十五条第五項に規定する政令で定める用途は、第七項第一号に規定する用途とする。
租税特別措置法施行令23条
７ 法第三十五条第四項に規定する政令で定める要件は、次に掲げる要件とする。
租税特別措置法施行令23条
一 特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなつた時から法第三十五条第四項の相続の開始の直前まで引き続き当該被相続人居住用家屋が当該被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと。
１１ 第八項及び第九項の規定は、法第三十五条第五項に規定する政令で定める家屋及び同項に規定する政令で定める土地について準用する。
租税特別措置法施行令23条
８項は、一の建築物に限る規定です。
９項は、土地の規定です。
１度目の譲渡の規定を、２度目の譲渡で準用します。
１２ 法第三十五条第五項に規定する政令で定める譲渡は、第二十四条の二第八項各号に掲げる譲渡とする。
租税特別措置法施行令23条
８ 法第三十六条の二第三項に規定する政令で定める譲渡は、次に掲げる譲渡とする。
租税特別措置法施行令23条
一 法第三十三条の四第一項に規定する収用交換等による譲渡
二 法第三十四条第一項又は第三十四条の二第一項の規定の適用を受ける譲渡
収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除（措法33の4①）、特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措法34①）、特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措法34の2①）