今回は、空き家の3000万円の特別控除が使用できない場合の
「適用後譲渡」を確認します。

内容

空き家の譲渡した場合の特別控除（措法35③）は、
一定の要件を満たす場合は、使用できません。

特別控除が使用できない要件

居住用家屋取得相続人が、一定の期間に対象譲渡資産一体家屋等の譲渡（注１）をした場合において、その適用後譲渡に係る対価の額とその対象譲渡に係る対価の額（適用前譲渡がある場合には、５項の合計額）との合計額が１億円を超えるとき

一定の期間
「対象譲渡をした日の属する年の翌年１月１日」から「その対象譲渡をした日以後３年を経過する日の属する年の12月31日」までの期間

算式
適用後譲渡対価＋対象譲渡対価（＋適用前譲渡対価）＞１億円

注１、適用後譲渡
譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含みます。収用交換等による譲渡を除きます。以下、適用後譲渡といいます。

対象譲渡資産一体家屋等（注２）

適用後譲渡の「対象譲渡資産一体家屋等」は、
適用前譲渡の「対象譲渡資産一体家屋等」と同じ意味です。

対象譲渡資産一体家屋等とは、
その対象譲渡した資産とその相続開始直前において一体としてその被相続人の居住用（注３）に供されていた家屋（注４）で政令で定めるもの又はその家屋の敷地用に供されていた土地として政令で定めるもの若しくはその土地の上に存する権利をいいます。

注３、 特定事由によりその被相続人居住用家屋がその相続開始「直前」においてその被相続人の居住用に供されていなかった場合（一定の場合に限る。）には、政令で定める用途

→　相続前に有料老人ホーム等に入所・入居する場合です。

注４、 相続の後にその家屋につき行われた増築、改築（その家屋の全部の取壊し又は除却した後にするもの及びその全部が滅失した後にするものを除く。）、修繕又は模様替えに係る部分を含む。

→　全部取壊しの改築は倒壊等のリスクがなくなるため除外されます。

適用後の譲渡のイメージ

相続時　最初の年末　１年目年末　２年目年末　３年目年末　４年目年末
　｜－－－－｜－－×－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜
　　　　対象譲渡の対価A｜→1/1　　　　　　　　　　　　　３年目12/31
　　　　　　（過去）　　｜－－－適用後譲渡の対価B－－－－－－
　　　　　　　　　　　　｜　　　（今回の対象譲渡）
　　適用前譲渡の対価C　｜
　　（過去）　　　　　　｜

A＋B＞１億円のときは、空き家の3000万円の特別控除が使用できません。

Cの適用前譲渡がある場合は、
A+B+C＞１億円のときは、空き家の3000万円の特別控除が使用できません。

参考規定

６　第三項の規定は、居住用家屋取得相続人が、同項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の翌年一月一日から当該対象譲渡をした日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に、対象譲渡資産一体家屋等の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、収用交換等による譲渡を除く。以下この条において「適用後譲渡」という。）をした場合において、当該適用後譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額（適用前譲渡がある場合には、前項の合計額）との合計額が一億円を超えることとなつたときは、適用しない。

租税特別措置法35条、居住用財産の譲渡所得の特別控除