今回は、贈与等をした場合の
空き家を譲渡した場合の3000万円の特別控除を確認します。
内容
特別控除の対象となる家屋を相続した人が、
適用前譲渡や適用後譲渡をした場合に、
その譲渡が贈与や低額譲渡に該当するときの
適用前譲渡や適用後譲渡の判定については、
その贈与や低額譲渡の時の価額で計算する必要があります。
空き家の特別控除については、
譲渡対価合計額が1億円を超えると使用できません。
譲渡対価をわざと少なくして、
特別控除の要件を満たすことが考えられるため、
特別控除の判定上、贈与時などの価額で適用前譲渡や適用後譲渡を
判定する必要があります。
計算例
１、対象譲渡Aの譲渡対価 6000万円（時価6100万円）
２、適用前譲渡Bの譲渡対価 3000万円（時価3100万円）
３、適用後譲渡Cの譲渡対価 1000万円（時価2200万円）
譲渡対価の合計額は、１億円（＝6000万円＋3000万円＋1000万円）です。
適用後譲渡の譲渡対価（1000万円）が、
適用後譲渡時の価額（2200万円）の1/2未満であるため、
譲渡対価の合計額は1億1200万円（6000万円＋3000万円＋2200万円）となり、対象譲渡Aについては特別控除が適用できません。
適用前譲渡Bについても特別控除は適用できません。
そのため、AとBは、Cの適用後譲渡から
4か月以内に修正申告をする必要があります。
参考規定
適用前譲渡、適用後譲渡は時価判定
１３ 法第三十五条第五項に規定する居住用家屋取得相続人が、同項に規定する適用前譲渡又は同条第六項に規定する適用後譲渡をした場合において、当該適用前譲渡又は適用後譲渡が贈与（著しく低い価額の対価による譲渡として財務省令で定めるものを含む。以下この項において同じ。）によるものである場合における同条第五項及び第六項の規定の適用については、当該贈与の時における価額に相当する金額をもつてこれらの規定に規定する適用前譲渡及び適用後譲渡に係る対価の額とする。
租税特別措置法施行令23条、居住用財産の譲渡所得の特別控除
低額譲渡の基準は、時価の１／２未満の場合
４ 施行令第二十三条第十三項に規定する財務省令で定める譲渡は、法第三十五条第五項又は第六項に規定する対象譲渡資産一体家屋等の適用前譲渡又は同項に規定する適用後譲渡に係る対価の額が、当該対象譲渡資産一体家屋等の当該適用前譲渡又は適用後譲渡の時における価額の二分の一に満たない金額である場合の当該適用前譲渡又は適用後譲渡とする。
租税特別措置法施行規則18条の2、居住用財産の譲渡所得の特別控除
適用前譲渡の適用除外
５ 第三項の規定は、当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人（包括受遺者を含む。次項から第八項までにおいて「居住用家屋取得相続人」という。）が、当該相続の時から第三項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の十二月三十一日までの間に、当該対象譲渡をした資産と当該相続の開始の直前において一体として当該被相続人の居住の用（特定事由により当該被相続人居住用家屋が当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合（前項に規定する政令で定める要件を満たす場合に限る。）には、政令で定める用途）に供されていた家屋（当該相続の時後に当該家屋につき行われた増築、改築（当該家屋の全部の取壊し又は除却をした後にするもの及びその全部が滅失をした後にするものを除く。）、修繕又は模様替に係る部分を含む。）で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供されていた土地として政令で定めるもの若しくは当該土地の上に存する権利（次項において「対象譲渡資産一体家屋等」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、第三十三条の四第一項に規定する収用交換等による譲渡その他の政令で定める譲渡（次項において「収用交換等による譲渡」という。）を除く。以下この条において「適用前譲渡」という。）をしている場合において、当該適用前譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額との合計額が一億円を超えることとなるときは、適用しない。
租税特別措置法35条
適用後譲渡の適用除外
６ 第三項の規定は、居住用家屋取得相続人が、同項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の翌年一月一日から当該対象譲渡をした日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に、対象譲渡資産一体家屋等の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、収用交換等による譲渡を除く。以下この条において「適用後譲渡」という。）をした場合において、当該適用後譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額（適用前譲渡がある場合には、前項の合計額）との合計額が一億円を超えることとなつたときは、適用しない。
租税特別措置法35条、居住用財産の譲渡所得の特別控除