今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、特例の対象外となる場合と床面積要件を確認してみましょう。
特例の対処外となる売却先
特例の要件を満たした場合、
自宅等の売却損を3年間繰り越して他の黒字と通算できます。
特例の要件の1つに、
当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするものその他政令で定めるものを除くがあります。
1、政令で定める特別の関係がある人に対する売却
2、政令で定める売却
の2つについては、特例の要件から除外されています。
今回は、1の規定を確認してみましょう。
４ 法第四十一条の五第七項第一号に規定する当該個人と政令で定める特別の関係がある者は、次に掲げる者とする。
租税特別措置法施行令第26条の7第4項、令和8年1月1日
一 当該個人の配偶者及び直系血族
二 当該個人の親族（前号に掲げる者を除く。以下この号において同じ。）で当該個人と生計を一にしているもの及び当該個人の親族で第十項に規定する家屋の譲渡がされた後当該個人と当該家屋に居住をするもの
三 当該個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
四 前三号に掲げる者及び当該個人の使用人以外の者で当該個人から受ける金銭その他の財産によつて生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
五 当該個人、当該個人の第一号及び第二号に掲げる親族、当該個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又は当該個人に係る前二号に掲げる者を判定の基礎となる所得税法第二条第一項第八号の二に規定する株主等とした場合に法人税法施行令第四条第二項に規定する特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他の法人
全部で5つです。
規定されている「当該個人」は、自宅などを売った本人のことです。
1、配偶者、直系血族（親や子など）
2-1、1以外の親族でその個人と生計と一（生活費が一緒）にしているもの
売った人の家 生計一親族の家
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｜ 売った人 ｜ → ｜ 生計一親族 ｜
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売った人と買った人の生活費が一緒の場合です。
2-2、その個人の親族で第10項に規定する家屋の売却がされた「後」その個人とその家屋に居住するもの
売った人の家 親族の家
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｜ 売った人 ｜ → ｜ 親族、売った人 ｜
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売却して名義は変わったが、同じ家に親族と一緒に住んでいる場合です。
（生活費が一緒かどうかを問いません。）
3-1、事実上の婚姻関係と同様の事情にある人
3-2、その人（事実上の婚姻関係と同様の事情にある人）の親族でその人と生計を一にしているもの
4-1、前3号に掲げる人とその個人（売った人）の使用人「以外」の人でその個人（売った本人）から受ける財産（例、お金）によって生計を維持しているもの
売った人の家 他人の家
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｜ 売った人 ｜ → ｜ 他人（生計維持） ｜
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生計一ではなく、生計維持なので、
売った人が買った人にお金や財産を渡している状況です。
4-2、4-1の親族で4-1の親族と生計を一にしているもの
5-1
1、その個人（売った人）
2、その個人（売った人）の第1号の親族
3、その個人（売った人）の第2号の親族
4、その個人（売った人）の使用人
5、その個人（売った人）の使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの 又は
6、その個人（売った人）の前2号（第3号）の人
7、その個人（売った人）の前2号（第4号）の人を判定の基礎となる株主等とした場合に特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他の「法人」
売り先が個人ではなく、個人が支配している法人の場合、
特例の対象外となることがあります。
特殊の関係は、原則として50％超の支配関係です。
会社その他の法人のため、会社だけではなく、法人が対象です。
特例の対象外となる売却
1、政令で定める特別の関係がある人に対する売却
2、政令で定める売却
の2つについては、特例の要件から除外されています。
今回は、2の規定を確認してみましょう。
５ 法第四十一条の五第七項第一号に規定する政令で定める譲渡は、贈与又は出資による譲渡とする。
租税特別措置法施行令第26条の7第5項、令和8年1月1日
譲渡（売却）であっても、贈与と出資による譲渡は、特例の対象外となります。
買換資産の床面積の要件
買換資産の規定を見てみましょう。
当該個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、国内にあるもの（以下この項、第十三項及び第十四項において「買換資産」という。）政令で定めるものを見てみましょう。
６ 法第四十一条の五第七項第一号に規定する当該個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものは、次に掲げる家屋とし、当該個人が、その居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。
租税特別措置法施行令第26条の7第6項、令和8年1月1日
一 一棟の家屋の床面積のうち当該個人が居住の用に供する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの
二 一棟の家屋のうちその構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつきその各部分（以下この号及び第十一項において「独立部分」という。）を区分所有する場合には、その独立部分の床面積のうち当該個人が居住の用に供する部分の床面積が五十平方メートル以上であるもの
第1号と第2号の2つです。
第1号、一棟の家屋の床面積のうち、その個人（売った人）が居住用に供する部分の床面積が50㎡以上であるもの
第2号、一棟の家屋のうち、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することができるものにつき
その各部分（独立部分）を区分所有する場合が要件です。
その「独立部分」の床面積のうち、その個人（売った人）が居住用に供する部分の床面積が50㎡以上であるもの
アパートやマンションの場合
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｜ ｜ 独立部分 ｜
｜ ｜ 50㎡以上 ｜
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