今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、
1、売却した自宅などが2以上ある場合
2、500㎡の考え方
の2つを確認してみましょう。

売却した自宅などが2以上ある場合

規定を見てみましょう。

１０　法第四十一条の五第七項第一号イに規定する政令で定める家屋は、個人がその居住の用に供している家屋（当該家屋のうちにその居住の用以外の用に供している部分があるときは、その居住の用に供している部分に限る。以下この項において同じ。）とし、その者がその居住の用に供している家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋に限るものとする。

租税特別措置法施行令第26条の7第10項、令和8年1月1日

法第41条の5第7項第1号イに規定する政令で定める家屋（売った自宅など）は、
個人がその居住用に使用している家屋です。

売った人が居住用に使用している家屋（自宅など）が2以上ある場合には、売った人が「主として」居住用に使用していると認められる1つの家屋（自宅など）に限られます。

1つの家屋に
・居住用
・居住用以外の用途（例、事業用や貸付用）
が混在しているときは、居住用に使用している部分に限られます。

500㎡の考え方

売った自宅など（土地）の面積が500㎡を超える場合は、
500㎡を超える部分については、特例が使えなくなります。

１１　法第四十一条の五第七項第三号に規定する政令で定める面積は、土地にあつては当該土地の面積（第六項第二号に掲げる家屋については、その一棟の家屋の敷地の用に供する土地の面積に当該家屋の床面積のうちにその者の区分所有する独立部分の床面積の占める割合を乗じて計算した面積。以下この項において同じ。）とし、土地の上に存する権利にあつては当該土地の面積とする。

租税特別措置法施行令第26条の7第11項、令和8年1月1日

「法第四十一条の五第七項第三号に規定する政令で定める面積」の規定を確認してみましょう。

当該居住用財産の譲渡損失の金額に係る譲渡資産のうちに土地又は土地の上に存する権利で政令で定める面積が五百平方メートルを超えるものが含まれている場合には、当該土地又は土地の上に存する権利のうち当該五百平方メートルを超える部分に相当する金額を除く。

租税特別措置法第41条の5第7項第3号、令和8年1月1日施行

・土地
・土地の上に存する権利
で政令で定める面積が500㎡を超えるかどうかで判定します。

政令に戻ります。

土地は、面積が500㎡を超えるかどうかで判定します。
土地の上に存する権利は、土地の面積が500㎡超かどうかで判定します。

カッコ書きを見てみましょう。

第六項第二号に掲げる家屋については、その一棟の家屋の敷地の用に供する土地の面積に当該家屋の床面積のうちにその者の区分所有する独立部分の床面積の占める割合を乗じて計算した面積。以下この項において同じ。

第6項第2号の家屋は、マンションやアパートのことです。

一棟の家屋（アパートやマンション）の敷地用に供する土地の面積に
当該家屋の床面積（分母）のうちに
その者の区分所有する独立部分の床面積（分子）の占める割合を
乗じて計算した面積です。

マンションの土地面積×一定の割合が500㎡を超えるかどうかです。

一定の割合

分子　売った人の区分所有する独立部分の床面積
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
分母　家屋（アパートやマンション）の床面積

国税庁の基本通達に「床面積の意義」があるため、確認してみましょう。

（床面積の意義）
41の5-15　措置法令第26条の7第6項に規定する家屋の「床面積」は、次による。（令5課資3-5、課法10-37、課審7-5、徴管6-27改正）

（1）　措置法令第26条の7第6項第1号に規定する家屋の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（登記簿上表示される面積）による。

（2）　措置法令第26条の7第6項第2号に規定する独立部分の床面積は、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の床面積をいい、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（登記簿上表示される面積）による。したがって、当該床面積には、数個の独立部分に通ずる階段、エレベータ室等共用部分の面積は含まれない。

「措置法令第26条の7第6項に規定する」とあるため、今回確認している規定（租税特別措置法施行令第26条の7第11項）と異なりますが、考え方は同じでしょう。

当該家屋の床面積（登記簿上表示される面積、分母）のうち、その者（売った人）の区分所有する独立部分の床面積の占める割合（登記簿上表示される面積、分子）です。

参考情報

建物の区分所有等に関する法律

建物の区分所有

第一条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

建物の区分所有等に関する法律第1条、令和7年5月30日施行

一棟の建物に
・住居　→　所有権の目的とすることができる。
・店舗　→　同じ。
・事務所　→　同じ。
・倉庫　→　同じ。
・その他建物　→　同じ。
としての用途に供することができるものがあるときが要件です。

区分所有権の定義

第二条　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。

建物の区分所有等に関する法律第2条第1項、令和7年5月30日施行

建物部分－第4条第2項の共用部分を
目的とする所有権を「区分所有権」といいます。

２　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

建物の区分所有等に関する法律第2条第2項、令和7年5月30日施行

区分所有権を有する人を「区分所有者」といいます。

専有部分の定義

３　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

建物の区分所有等に関する法律第2条第3項、令和7年5月30日施行

共用部分の定義

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

建物の区分所有等に関する法律第2条第4項、令和7年5月30日施行

1、専有部分以外の建物の部分
2、専有部分に属しない建物の附属物
3、第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物
の3つを「共用部分」といいます。

建物
・専有部分、区分所有権の目的たる「建物」の部分
・共用部分、専有部分以外の「建物」の部分
・共用部分、専有部分に属しない建物の「附属物」
・共用部分、「建物」の部分と附属の「建物」は、規約により共用部分可能。

建物の附属物（電気設備など）と附属の建物は、異なります。

　　建物　　　　　　　　　　　　
｜－－－－－－｜－－－－－｜
｜専有→共用　｜階段、共用｜　附属の建物
｜－－－－－－｜－－－－－｜｜－－－－－｜
｜専有　　　　｜階段、共用｜｜専有→共用｜　　
｜－－－－－－｜－－－－－｜｜－－－－－｜
｜専有　　　　｜階段、共用｜｜専有→共用｜
｜－－－－－－｜－－－－－｜｜－－－－－｜

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