今回は、定期借地権等の評価を確認してみましょう。

定期借地権等の評価

基本通達を見てみましょう。

27－2　定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。

定期借地権等の価額は、
・借地権者（借りている人）の経済的な利益
・定期借地権等の存続期間
をベースに評価されます。
（この通達では、具体的な計算についてが規定されていません。）

続きに例外が規定されています。

　ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。

税金計算上、弊害がない場合は、
・自用地としての価額×次の算式による数値
で評価が可能です。

左側の分子、次項（27-3）に定める定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額

左側の分母、定期借地権等の設定の時におけるその宅地の通常の取引価額

右側の分子、課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

右側の分母、定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

（A円÷B円）×（C％÷D％）

前半部分、経済的な利益÷宅地の時価の割合　×
後半部分、残り年数の複利年金現価率÷設定年数の複利年金現価率の割合
＝定期借地権等の割合

自用地としての価額×定期借地権等の割合＝定期借地権等の価額

Aについては、次項（27-3）に規定されています。

定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額の計算

27-3を見てみましょう。

27－3　前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。

経済的利益の総額＝（1）+（2）+（3）です。

（1）について

（1）　定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合

借地権者（借りている人）から借地権設定者（貸している人）に対し、
借地契約の終了の時に
・返還を要しないものとされる金銭の支払い（例、権利金の支払い）
・財産の供与
がある場合

（1）の金額は、課税時期において支払われるべき金額や供与すべき財産の価額です。

（2）について

（2）　定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等（以下「保証金等」という。）の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき

（1）は返還を要しないもので、（2）は返還を要するものです。返還を要するものとされるお金等を「保証金等」と定義されています。

この保証金等について、
1、基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき
2、無利息のとき
が要件です。

基準年利率未満でない場合は、対象外（経済的な利益なし）となります。

（2）の金額は、次の算式により計算した金額です。

1、保証金等の額（預けた金額）

2、保証金等の額×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利現価率

3、保証金等の額×基準年利率未満の約定利率×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

1が預けた金額、2番と3番は経済的な利益がない部分です。
1から2+3（経済的な利益なし）をマイナスすると、
経済的な利益がある部分が計算されます。

（3）について

（3）　定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合

通常の地代より少なく地代を支払っている場合は、土地を借りている人が地代の差額（差額地代）について経済的な利益を得ていることになります。

（3）の金額は、次の算式により計算した金額です。

1、差額地代の額
2、定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率
（（2）の率と同じ。）

注意書きも確認してみましょう。

1　実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

地代の差額＝差額地代ではなく、総合勘案されます。

2　「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額（上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額）との差額をいう。

1、同種同等の他の定期借地権等における地代の額
（相場の地代）
2、その定期借地権等の設定契約において定められた地代の額
（実際の地代）
3、1-2＝差額地代の額といいます。

相場の地代　500
実際の地代　300
差額の地代　500-300＝200

差額の地代（200）×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率＝経済的な利益が計算されます。

カッコ書きを見てみましょう。

地代の額（上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額）

（1）は返還されないお金など、（2）は返還されるものの経済的な利益です。

（1）や（2）の金額×定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率＝地代の前払い金

地代の前払い金+毎年の地代の額＝計算に使用する地代の額です。

1、同種同等の他の定期借地権等における地代の額
（相場の金額）
2、その定期借地権等の設定契約において定められた地代の額
（実際の金額+前払いした地代）
3、1-2＝差額地代の額

計算例

1、（1）の金額　5,000
2、設定期間年数（50年）に応ずる基準年利率（年1.5％）による年賦償還率　0.029
3、1×2＝145

相場の地代　500
実際の地代　300
前払い地代　145
差額の地代　500-（300+145）＝55

貸宅地の評価、定期借地権等の場合

基本通達25（貸宅地の評価）の2つ目を確認してみましょう。

（2）　定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、27-2((定期借地権等の評価))の定めにより評価したその定期借地権等の価額を控除した金額によって評価する。

原則として
定期借地権等の目的となっている宅地の価額＝1-2
1、宅地の自用地としての価額
2、27-2（定期借地権等の価額）の定めにより評価した定期借地権等の価額

27-2（定期借地権等の価額）は、先ほど確認した通達です。

続きに例外が規定されています。

　ただし、同項の定めにより評価した定期借地権等の価額が、その宅地の自用地としての価額に次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じる割合を乗じて計算した金額を下回る場合には、その宅地の自用地としての価額からその価額に次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。
イ　残存期間が5年以下のもの　100分の5
ロ　残存期間が5年を超え10年以下のもの　100分の10
ハ　残存期間が10年を超え15年以下のもの　100分の15
ニ　残存期間が15年を超えるもの　100分の20

1、同項（27-2）の定期借地権等の価額
2、宅地の自用地としての価額×次の割合（5％～20％）

1＜2の場合が要件です。

この場合は、
1、宅地の自用地としての価額
2、宅地の自用地としての価額×次の割合（5％～20％）

1-2が評価額となります。

次の割合は、残存期間に応じて変わります。

残存期間が
イ、5年以下　5％
ロ、10年以下　10％
ハ、15年以下　15％
ニ、15年超　20％

ある程度長い期間が残っている定期借地権等については、20％の評価を認めて、残りの期間が短くなるにつれて5％ずつ減少します。

計算例

原則
1、宅地の自用地としての価額
　5,000
2、27-2（定期借地権等の価額）の定めにより評価した定期借地権等の価額
　500
3、定期借地権等の目的となっている宅地の価額
　1-2＝4,500

例外
1、同項（27-2）の定期借地権等の価額
　500
2、宅地の自用地としての価額×次の割合＝
　5,000×20％＝1,000
　（残存期間が15年超の場合は、20％）

1（500）＜2（1,000）の場合、要件を満たします。

この場合は、
1、宅地の自用地としての価額
　5,000
2、宅地の自用地としての価額×次の割合
　5,000×20％＝1,000

1-2＝4,000が定期借地権等の目的となっている宅地の価額となります。

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