今回は、権利が複数ある場合の借地権等の評価を確認してみましょう。

権利が複数ある場合の借地権等の評価

今回確認する通達は、27-6番です。

国税庁、財産評価基本通達
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/06.htm#a-27_6

土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価

27-6　土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。
（1）借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
　27≪借地権の評価≫の定めにより評価した借地権の価額、27-2≪定期借地権等の評価≫の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額×（1-区分地上権の割合）
（2）区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
　27の定めにより評価した借地権の価額、27-2の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条若しくは地価税法第24条の規定により評価した地上権の価額×（1-区分地上権に準ずる地役権の割合）

（1）は区分地上権と借地権等がある場合で、
（2）は区分地上権に準ずる地役権と借地権等がある場合です。

（1）から見てみましょう。

区分地上権と借地権などがある場合

1、借地権・定期借地権等・地上権
2、区分地上権
が設定されている場合の借地権・定期借地権等・地上権の価額です。

計算式を分けて記載します。

27≪借地権の評価≫の定めにより評価した借地権の価額
×（1-区分地上権の割合）

27-2≪定期借地権等の評価≫の定めにより評価した定期借地権等の価額
×（1-区分地上権の割合）

相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは
地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫
の規定により評価した地上権の価額
×（1-区分地上権の割合）

1（100％）は、権利が設定されていない土地の価額の割合です。
1から区分地上権の割合（30％など）を引いた残り70％を
借地権等の価額にかけて評価します。

計算例
1、借地権の価額
　自用地としての価額（1億円）×借地権割合（50％）＝5,000万円
2、区分地上権が設定されている場合の借地権の価額
　5,000万円×（1-区分地上権の割合（30％）＝70％）＝3,500万円

区分地上権に準ずる地役権と借地権等がある場合

（2）を見てみましょう。

区分地上権に準ずる地役権が
設定されている承役地（しょうえきち、土地）に
借地権・定期借地権等・地上権が設定されている場合の
借地権・定期借地権等・地上権の価額です。

計算式を分けて記載します。

27の定めにより評価した借地権の価額
×（1-区分地上権に準ずる地役権の割合）

27-2の定めにより評価した定期借地権等の価額
×（1-区分地上権に準ずる地役権の割合）

相続税法第23条若しくは地価税法第24条
の規定により評価した地上権の価額
×（1-区分地上権に準ずる地役権の割合）

1（100％）は、権利が設定されていない土地の価額の割合です。
1から区分地上権に準ずる地役権の割合（30％など）を引いた残り70％を
借地権等の価額にかけて評価します。

計算例
1、借地権の価額
自用地としての価額（1億円）×借地権割合（50％）＝5,000万円

2、区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合の借地権の価額
5,000万円×（1-区分地上権に準ずる地役権の割合（30％）＝70％）＝3,500万円