今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、繰越控除と手続きを確認してみましょう。

繰越控除ができる場合

過去の赤字を使って本年の所得を減らすことを「繰越控除」といいます。

自宅等を売却した場合の損失については、原則として
・損益通算（本年の所得と自宅の売却損を通算することなど）
・繰越控除
が認められていません。

特例の要件を満たした場合に限り、
・損益通算
・繰越控除
が認められています。

今回確認する規定は、こちらです。

４　確定申告書を提出する個人が、その年の前年以前三年内の年において生じた通算後譲渡損失の金額（この項の規定の適用を受けて前年以前の年において控除されたものを除く。）を有する場合において、当該個人がその年十二月三十一日（その者が死亡した日の属する年にあつては、その死亡した日）において当該通算後譲渡損失の金額に係る買換資産（第七項第一号に規定する買換資産をいう。）に係る住宅借入金等の金額を有するときは、第三十一条第一項後段の規定にかかわらず、当該通算後譲渡損失の金額に相当する金額は、政令で定めるところにより、当該確定申告書に係る年分の同項に規定する長期譲渡所得の金額、第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額の計算上控除する。ただし、当該個人のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額が三千万円を超える年については、この限りでない。

租税特別措置法第41条の5第4項、令和8年1月1日施行

確定申告書を提出する個人とあるため、確定申告書の提出が必要です。

その年（令和8年）の前年（令和7年）以前3年内は、
・令和7年
・令和6年
・令和5年
を指します。

過去3年において生じた「通算後譲渡損失の金額」がある場合が要件です。
通算後譲渡損失の金額は、
損失が生じた年の損益通算した後の自宅等の売却損です。
（他の所得と通算できる残りの赤字です。）

もう1つ要件があります。

該当する個人がその年12月31日において
買換資産の住宅借入金等の金額（住宅ローン）の金額があるときです。

取り扱い

要件を満たす場合の取り扱いを確認してみましょう。

第三十一条第一項後段の規定にかかわらず、当該通算後譲渡損失の金額に相当する金額は、政令で定めるところにより、当該確定申告書に係る年分の同項に規定する長期譲渡所得の金額、第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額の計算上控除する。

第31条第1項後段の規定（売却損がなくなる規定）に関係なく、
当該通算後譲渡損失の金額に相当する金額（対象となる赤字）は、

政令（租税特別措置法施行令）で定めるところにより、
確定申告書に係る年分の
・同項（第31条第1項）、長期譲渡所得の金額
・第32条第1項、短期譲渡所得の金額
・総所得金額
・退職所得金額
・山林所得金額
の計算するときに、マイナス（繰越控除）できます。

繰越控除の手続き

手続きに関する規定を見てみましょう。

５　前項の規定は、当該個人が居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分の所得税につき第二項の確定申告書をその提出期限までに提出した場合であつて、その後において連続して確定申告書を提出しており、かつ、前項の確定申告書に同項の規定による控除を受ける金額の計算に関する明細書その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。

租税特別措置法第41条の5第5項、令和8年1月1日施行

前項（第4項、繰越控除）の規定は、要件を満たす場合に限り適用できます。

要件1
該当する個人が「居住用財産の譲渡損失の金額」が生じた年分（過去）の所得税につき第2項の確定申告書をその提出期限（原則として翌年3月15日）までに提出したこと。

要件2
その後において連続して確定申告書を提出すること。

要件3
前項（第4項、繰越控除）の確定申告書に
同項（第4項、繰越控除）の規定による
控除を受ける金額の計算に関する明細書
その他の財務省令（租税特別措置法施行規則）で定める書類
の添付をすること。

やむを得ない事情がある場合

本来の要件を満たさないことにつき、やむを得ない事情があると認められるときは、後から要件を満たすことで、繰越控除が利用できる場合があります。

参考規定

６　第三項の規定は、第四項の規定を適用する場合における前項の提出期限までに確定申告書の提出がなかつたとき、又は同項の書類の添付がない確定申告書の提出があつたときについて準用する。

租税特別措置法第41条の5第6項、令和8年1月1日施行