今回は、自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例のうち、「居住用財産の譲渡損失の金額」を確認してみましょう。
居住用財産の譲渡損失の金額
自宅などを売却したことにより生じた損失を「居住用財産の譲渡損失の金額」といいます。特例の要件を満たした場合、通常できない損益の通算や過去の赤字を本年に繰り越して本年の所得から控除が可能です。
今回は、「居住用財産の譲渡損失の金額」の定義のうち、前回確認できなかった部分を確認してみましょう。
参考リンク
・自宅等を売却したときの損失に関する所得税の特例_居住用財産の譲渡損失の金額
対象となる自宅など
特例の対象となる自宅などは、イからニまでの4つあります。
イ 当該個人がその居住の用に供している家屋で政令で定めるもののうち国内にあるもの個人が居住用に使用している家屋で
政令（租税特別措置法施行令）で定めるもののうち
国内にあるものです。
（国外の自宅などは対象外）
ロ イに掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）イの家屋で個人の居住用に使用されなくなったものです。
カッコ書きにより限定がかかります。
個人が居住用に
1、使用しなくなった日から
2、同日（使用しなくなった日）以後3年を経過する日を含む年の12月31日まで
の間に譲渡（販売）されるものに限ります。
例えば、令和5年中に使用しなくなった場合は、
3年を経過する日が令和8年のX日となり、
X日を含む年末（令和8年12月31日）までに売却する必要があります。
ハ イ又はロに掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利イやロの家屋と
その家屋の敷地の用に供されている土地などです。
家屋とセットであれば土地も対象となります。
（土地だけでは原則として対象から外れます。）
ニ 当該個人のイに掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利（当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）最後は、土地だけでも対象となる場合です。
個人のイの家屋が災害により滅失した場合に
その個人がイの家屋を引き続き所有していたと仮定したときに、
その年1月1日において第31条第2項に規定する所有期間が5年を超える
イの家屋の敷地の用に供されていた土地などです。
最近購入した自宅などで、引き続き所有していたと仮定したときに
所有期間が5年を超えない場合は、対象から外れるため留意しましょう。
カッコ書きによりロと同様の制限がかかります。
（3年目の年末制限）
家屋が災害によりなくなった場合に
イ、ロ、ハの要件が満たさなくなるための救済規定です。
特定譲渡
自宅などの売却損の特例は、原則として自宅などを第3者に売却する必要があります。
譲渡（同条第一項に規定する譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするものその他政令で定めるものを除く。以下この号及び次項において「特定譲渡」という。）同条第1項に規定する譲渡所得の基因となる「不動産等の貸付け」が譲渡に含まれます。
（形式は譲渡に該当しませんが、法令により譲渡として取り扱われる不動産等の貸付けを含むという意味です。）
当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするものその他政令で定めるものを除く。1、その個人と政令（租税特別措置法施行令）で定める特別の関係がある人に対してするもの
2、その他政令で定めるもの（贈与と出資による譲渡の2つ）
の2つが除外されます。
1は、配偶者、親、子、孫などです。
2は、関係のない第3者であってもタダは認められていません。
要件を満たす譲渡を「特定譲渡」といいます。
過去に他の特例を利用している場合
過去に他の特例を利用している場合に制限がかかります。
場合（当該個人がその年の前年若しくは前々年における資産の譲渡につき第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。）、第三十六条の二若しくは第三十六条の五の規定の適用を受けている場合又は当該個人がその年若しくはその年の前年以前三年内における資産の譲渡につき次条第一項の規定の適用を受け、若しくは受けている場合を除く。）その年の前年（1年前）や前々年（2年前）における資産の譲渡につき
・第31条の3第1項、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・第35条第1項、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
（同条第3項の規定により適用する場合を除く。）
→ 空き家特例の場合は、除外されるため併用〇
・第36条の2、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・第36条の5、特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
の規定の適用を受けている場合
（自宅などの売却益について優遇規定を利用している場合）
もう1つ
その年（本年）やその年の前年以前3年内における資産の譲渡につき
次条（第41条の6）第1項の規定の適用を受け、若しくは受けている場合
本年と過去3年以内に自宅などの売却損について、
もう1つの特例（第41条の6）を受けようとする場合や
実際に受けている場合です。
参考規定
居住用財産の譲渡損失の金額の定義
一 居住用財産の譲渡損失の金額 当該個人が、平成十年一月一日から令和七年十二月三十一日までの期間（次項において「適用期間」という。）内に、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超えるもののうち次に掲げるもの（以下この項及び次項において「譲渡資産」という。）の譲渡（同条第一項に規定する譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするものその他政令で定めるものを除く。以下この号及び次項において「特定譲渡」という。）をした場合（当該個人がその年の前年若しくは前々年における資産の譲渡につき第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。）、第三十六条の二若しくは第三十六条の五の規定の適用を受けている場合又は当該個人がその年若しくはその年の前年以前三年内における資産の譲渡につき次条第一項の規定の適用を受け、若しくは受けている場合を除く。）において、平成十年一月一日（当該特定譲渡の日が平成十二年一月一日以後であるときは、当該特定譲渡の日の属する年の前年一月一日）から当該特定譲渡の日の属する年の翌年十二月三十一日（特定非常災害の被害者の権利利益の保全等を図るための特別措置に関する法律第二条第一項の規定により特定非常災害として指定された非常災害に基因するやむを得ない事情により、同日までに当該個人の居住の用に供する家屋で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供する土地若しくは当該土地の上に存する権利で、国内にあるもの（以下この項、第十三項及び第十四項において「買換資産」という。）の取得（建設を含むものとし、贈与によるものその他政令で定めるものを除く。以下この項、第十三項及び第十四項において同じ。）をすることが困難となつた場合において、同日後二年以内に買換資産の取得をする見込みであり、かつ、財務省令で定めるところにより納税地の所轄税務署長の承認を受けたときは、同日の属する年の翌々年十二月三十一日。第十三項において「取得期限」という。）までの間に、買換資産の取得をして当該取得をした日の属する年の十二月三十一日において当該買換資産に係る住宅借入金等の金額を有し、かつ、当該取得の日から当該取得の日の属する年の翌年十二月三十一日までの間に当該個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであるときにおける当該譲渡資産の特定譲渡（その年において当該特定譲渡が二以上ある場合には、当該個人が政令で定めるところにより選定した一の特定譲渡に限る。）による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、当該特定譲渡をした日の属する年分の第三十一条第一項に規定する長期譲渡所得の金額及び第三十二条第一項に規定する短期譲渡所得の金額の計算上控除してもなお控除しきれない部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額をいう。
租税特別措置法第41条の5第7項第1号、令和8年1月1日施行
イ 当該個人がその居住の用に供している家屋で政令で定めるもののうち国内にあるもの
ロ イに掲げる家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたもの（当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
ハ イ又はロに掲げる家屋及び当該家屋の敷地の用に供されている土地又は当該土地の上に存する権利
ニ 当該個人のイに掲げる家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地又は当該土地の上に存する権利（当該災害があつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。）
編集後記
新しい自宅など（買換資産）についても確認したいので、その3に続きます。